Законодательство наделяет стороны правом устанавливать в договоре аренды нежилых помещений дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон помимо тех, которые предусмотрены в ГК Республики Беларусь. Данное право сторонам, особенно арендодателю, желательно использовать при составлении договора для предотвращения неприятных последствий или сведения их к минимуму в случае недобросовестности арендатора.
Ключевые слова: договор аренды нежилых помещений, досрочное расторжение договора
ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Е.О. Громыхов, студент 5 курса
ГрГУ имени Янки Купалы
Научный руководитель: О.А. Ластовская,
к.ю.н., старший преподаватель, ГрГУ имени Янки Купалы
В настоящее время договоры аренды нежилых помещений являются весьма распространенными в отечественном гражданском обороте. Отношения сторон в рамках таких договоров могут являться длительными. Однако, вместе с тем могут возникнуть обстоятельства, которые требуют досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Законодательством чётко регламентирован порядок расторжения такого договора, как договор аренды. Вместе с тем, правом расторжения договора необходимо уметь пользоваться, поскольку порядок расторжения будет различным в зависимости от его оснований.
Общими основаниями досрочного расторжения договоров аренды, в том числе аренды изолированных помещений, иных объектов недвижимости, по требованию арендодателя являются основания, перечисленные в ч. 1 ст. 590 ГК Республики Беларусь, в случаях если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
На сегодняшний день законодательством, регулирующим отношения аренды, предусмотрено несколько случаев отказа от исполнения договора:
- согласно ст. 581 ГК Республики Беларусь, если заключается договор аренды зданий или сооружений, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца;
- на основании ст. 626 ГК Республики Беларусь уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества [1].
Кроме описанных выше оснований, стороны могут предусмотреть и иные основания для одностороннего отказа от исполнения договора в самом договоре аренды. Например, договор аренды может иметь условия следующего содержания:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, если:
- арендатор без письменного согласия арендодателя сдал арендованное имущество в субаренду (поднаём) или передал свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём);
- установлен факт нарушения арендатором норм противопожарной безопасности при пользовании арендованным имуществом;
- арендатор не производит текущего ремонта имущества в срок, установленный договором».
Договор аренды может содержать следующее условие: арендатор в любое время вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендатора за месяц. В данном случае договор аренды будет считаться расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока, указанного в уведомлении.
Право одностороннего отказа от исполнения договора всегда более выгодно для добросовестной стороны. Применительно к договору аренды зданий и сооружений в качестве такой стороны чаще всего выступает арендодатель, так как большинство споров возникает именно из-за просрочки оплаты арендных платежей. Наличие рассматриваемого права в договоре аренды предоставляет арендодателю следующее преимущество: право одностороннего отказа от исполнения договора позволяет расторгнуть договор в максимально короткие сроки и сдать это же помещение другому арендатору, который будет более платёжеспособным. В целом это позволяет избежать увеличения дебиторской задолженности.
Досрочное расторжения договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В целях совершенствования белорусского законодательства 7 мая 2015 года был принят Указ Президента Республики Беларусь № 195 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь», вступивший в силу с 10 августа 2015г. Положения Указа № 195 направлены на снижение нагрузки экономических судов за счет расширения перечня бесспорных требований, в отношении которых нотариусы вправе совершать исполнительные надписи. Указом № 195 внесены изменения и дополнения в Указ от 11 августа 2011г. № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности»: расширен перечень требований, в отношении которых может быть совершена исполнительная надпись нотариуса, которая является исполнительным документом, предъявляемым к принудительному исполнению в порядке, предусмотренном законодательством. Возможность совершения исполнительной надписи нотариуса по отдельным категориям бесспорных требований, ранее закрепленным в п. 1 Указа № 366 (например, задолженности по арендной плате за нежилые помещения) теперь не зависит от того, является ли должник физическим лицом, ИП или юридическим лицом (ранее такая возможность была предусмотрена только в отношении должников – физических лиц) [2].
Требования о взыскании денежных сумм, в отношении которых возможно получение исполнительной надписи нотариуса (ч. 1 п. 1 Указа № 366), более не будут рассматриваться в судах общей юрисдикции (в т.ч. в экономических судах) в порядке приказного производства.
Таким образом, законодательство наделяет стороны правом устанавливать в договоре аренды нежилых помещений дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон помимо тех, которые предусмотрены в ГК Республики Беларусь. Данное право сторонам, особенно арендодателю, желательно использовать при составлении договора для предотвращения неприятных последствий или сведения их к минимуму в случае недобросовестности арендатора.
ЛИТЕРАТУРА
Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 7 декабря 1998 г. №218-З: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: в ред. от 26.01.2016 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2016.
О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь: Указ Президента Респ. Беларусь, 07 мая. 2015 г., № 195 // Эталон – Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2016.