Капитальное строение как коммерческая недвижимость обладает особенностями и признаками, свойственными и для других видов недвижимости. Однако главной их отличительной чертой является то, что такие здания и сооружения приносят доход либо используются исключительно для получения прибыли. При определении капитального строения в качестве коммерческой недвижимости есть проблемы с определением понятий прочной связи с землей и перемещения такого объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако данный вид недвижимости, хотя и повсеместно распространён на территории Республики Беларусь, не имеет обширной законодательной базы, для урегулирования правоотношений, связанных с ним.
Ключевые слова: капитальное строение, коммерческая недвижимость, недвижимость, объект гражданских правоотношений
КАПИТАЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ КАК КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
А. А. Тонкович, студентка 3 курса, ГрГУ им. Янки Купалы
научный руководитель Н. Г. Станкевич, к.ю.н., доцент, ГрГУ им. Янки Купалы
Актуальность темы коммерческой недвижимости на сегодняшний день связана с тем, что рынок недвижимости с каждым годом расширяется и помимо недвижимости, предназначенной для жилья, растёт спрос на недвижимость, которая используется для коммерческих целей.
По общему правилу коммерческая недвижимость – это сооружения или здания, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя объекты, главным образом, нежилого фонда, такие, как складские помещения, офисы, торговые объекты, гостиницы, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс.
Основными нормативно-правовыми источниками, регулирующими правоотношения, связанные с коммерческой недвижимостью, являются Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) и Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. (в ред. от 05.01.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
В ст. 130 ГК Республики Беларусь даётся определение недвижимого имущества, указано, что может относиться к недвижимому имуществу, в частности, это – капитальные строения (здания, сооружения), и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, также к недвижимым вещам приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс [1].
Определение понятия капитального строения ГК Республики Беларусь не содержит, однако оно дано в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. (в ред. от 05.01.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 Закона, капитальным строением (зданием, сооружением) является любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [2].
Капитальное строение в качестве коммерческой недвижимости обладает следующими признаками. Во-первых, это предмет материального мира, которым может обладать человек; вещь (предприятие, здание, сооружение), не теряющая своих натуральных свойств в процессе её использования (непотребляемая вещь). Во-вторых, такая недвижимость прочно связана с землей (как в юридическом, так и в физическом смысле). В-третьих, перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В-четвёртых, данная недвижимость приносит доход либо создаёт условия для получения прибыли.
Несмотря на то, что признаки капитального строения достаточно определены и относительно просты, на практике существуют некоторые проблемы с определениями таких признаков, как прочная связь данной недвижимости с землёй и причинение несоразмерного ущерба такой недвижимости.
В юридической литературе неоднократно подчеркивалось, что без прочной связи коммерческой недвижимости с земельными участками недвижимость теряет своё обычноеназначение и, соответственно, понижается в цене.
Применение признака наличия связи с землёй на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе способны перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землёй возникнет заново). При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания и сооружения без причинения серьёзного ущерба [3, с. 104].
Признак связанности с землёй недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землёй понимается во многом только как условие использования недвижимого имущества по назначению [3, с. 104].
В юридической литературе высказана точка зрения о важном значении момента отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестаёт быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но возможно, хотя и требует значительных расходов. Существует также мнение, согласно которому отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако как дополнительный по отношению к главному – прочной связи с землёй [3, с. 104].
Подводя итоги, необходимо отметить, что капитальное строение как коммерческая недвижимость обладает особенностями и признаками, свойственными и для других видов недвижимости. Однако главной их отличительной чертой является то, что такие здания и сооружения приносят доход либо используются исключительно для получения прибыли. При определении капитального строения в качестве коммерческой недвижимости есть проблемы с определением понятий прочной связи с землей и перемещения такого объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако данный вид недвижимости, хотя и повсеместно распространён на территории Республики Беларусь, не имеет обширной законодательной базы, для урегулирования правоотношений, связанных с ним.
Литература
Гражданский кодекс: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 30 декабря 2015 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2016.
О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., № 133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 05.01.2016 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2016.
Гришаев, С. Понятие и виды недвижимого имущества / С. Гришаев // Хозяйство и право. – 2006. – № 12. – С. 102–108.
Библиографическая ссылка
Тонкович А. А. Капитальное строение как коммерческая недвижимость // . – . – № ;
URL: step-science-bip.csrae.ru/ru/0-225 (дата обращения:
25.04.2024).